ป.พ.พ. มาตรา 845 “บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้า เพื่อชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ได้ ท่านว่า บุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือ จัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่จนกว่า เงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว นายหน้านั้นมีสิทธิ์จะได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไป ก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้ บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ”

ป.พ.พ. มาตรา 846 “ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่า ย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอา ค่าบำเหน็จไซร้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม”

จาก ป.พ.พ. มาตรา 845 – 846 พอสรุปได้ว่า

นายหน้าเป็นตัวกลางที่ช่วยชี้ช่อง หรือจัดการให้บุคคลอื่นได้เข้าทำสัญญากัน นายหน้าจะไม่มีอำนาจที่จะกระทำการแทนฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือไม่มีอำนาจเข้าไปทำสัญญาแทนคู่สัญญา
นายหน้าเป็นเอกเทศสัญญาชนิดหนึ่ง ซึ่งไม่มีบทบังคับว่าจะต้องสัญญาเป็นหนังสือ ดังนั้นสัญญานายหน้าจะตกลงกันเป็น หนังสือหรือด้วยวาจาก็ได้
เมื่อนายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการให้คู่สัญญาทำสัญญากันแล้ว นายหน้าย่อมมีสิทธิ์ได้รับค่าบำเหน็จ แม้ต่อมา คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะผิดสัญญาหรือเลิกสัญญาที่ทำไว้นั้น ก็ตาม
ซึ่งทั้งนี้ สัญญานายหน้านั้นตามปกติต้องถือว่ามีค่าบำเหน็จ แม้จะไม่มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญาว่าจะต้องเสียค่าบำเหน็จนายหน้าเท่าใด ก็ต้องให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม

สิทธิของนายหน้า

มีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จ อันเนื่องมาจากการทำหน้าที่ชี้ช่องหรือจัดการให้บุคคลได้เข้าทำสัญญากัน
มีสิทธิได้รับค่าใช้จ่ายที่เสียไป ถ้าได้ตกลงกันไว้ให้เรียกค่าใช้จ่ายที่เสียไปไว้ล่วงหน้า แม้ว่าสัญญาจะมิได้กระทำสำเร็จ
(คำพิพากษาฎีกาที่ 2199/2535)

ป.พ.พ. มาตรา 847 “ ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือ ได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำ เหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดีเป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้ รับค่าบำเหน็จ หรือรับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปไม่”

มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 326-328/2518 จำเลยตกลงขายที่ดินของจำเลยให้แก่กระทรวงการคลังตามที่โจทก์ผู้เป็นนายหน้าของจำเลยติดต่อให้ มิได้ขายให้แก่ ค. ตามสัญญามัดจำจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยทำไว้กับ ค. และไม่ปรากฏว่าโจทย์ได้รับบำเหน็จจาก ค. หรือกระทำการโดยไม่สุจริตอย่างใด จะถือว่าโจทย์มิได้ปฏิบัติหน้าที่ให้สำเร็จและโจทย์ได้กระทำให้บุคคลภายนอกอันไม่สมควรแก่หน้าที่ผู้กระทำการโดยสุจริตเป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ได้รับหน้าที่ หาได้ไม่

ป.พ.พ. มาตรา 848 “ตัวนายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญา ซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของฝ่ายหนึ่ง ให้รู้ถึงอีกฝ่ายหนึ่ง”

ป.พ.พ. มาตรา 849 “การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึงชำระตามสัญญานั้นท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า นายหน้าย่อมไม่มีอำ นาจที่จะรับแทน ผู้เป็นคู่สัญญา”

ความรับผิดของนายหน้า

นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินหรือรับชำระหนี้แทนคู่สัญญา
นายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญา ซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของอีกฝ่ายหนึ่งให้อีกฝ่ายทราบ

Translation of Civil and Commercial Code Sections 845–849 Regarding Brokers

Section 845

“Any person who agrees to pay a commission to a broker for facilitating or arranging the conclusion of a contract shall be liable to pay such commission only if the contract is successfully concluded as a result of the broker’s facilitation or arrangement. If the contract contains a condition precedent, the broker shall not be entitled to claim the commission until the condition has been fulfilled. The broker is entitled to reimbursement of expenses incurred only if such reimbursement has been agreed upon, even if the contract is not successfully concluded.”

Section 846

“If the business assigned to the broker is, under the circumstances, evidently conducted for the purpose of earning a commission, it shall be presumed that the agreed commission is in accordance with customary rates.”

Summary of Sections 845–846

1. A broker acts as an intermediary to facilitate or arrange for individuals to enter into contracts, but does not have the authority to act on behalf of either party or to execute contracts on their behalf.
2. A brokerage agreement is an independent contract and does not require written form; it may be made orally or in writing.
3. Once a broker has facilitated or arranged for the contracting parties to conclude a contract, they are entitled to receive a commission, even if one of the parties later breaches or terminates the contract.
4. In general, brokerage agreements are presumed to include commission payments. If the amount is not specified, it shall be deemed agreed upon at customary rates.

Rights of the Broker

1. Right to Commission:

   • The broker has the right to a commission resulting from their facilitation or arrangement of a contract.

2. Right to Reimbursement:

   • If agreed in advance, the broker may claim reimbursement for expenses incurred, even if the contract is not concluded.
     (Supreme Court Judgment No. 2199/2535)

Section 847

“If the broker acts for a third party or accepts a promise from a third party for an improper commission while acting in good faith, such conduct constitutes a violation of their duties. In this case, the broker is not entitled to receive a commission or reimbursement for expenses incurred.”

Supreme Court Judgment Nos. 326–328/2518:
The defendant agreed to sell their land to the Ministry of Finance as arranged by the plaintiff, who was the defendant’s broker. The land was not sold to Party K as per a preliminary agreement between the defendant and Party K. It was not proven that the plaintiff had received a commission from Party K or acted in bad faith. Thus, the plaintiff did not fulfill their duty to facilitate the contract and acted improperly in assisting an external party, which constitutes a breach of their duties in good faith.

Section 848

“The broker is not liable for the performance of obligations under the concluded contract for which they acted as an intermediary, except when they fail to disclose the identity of one party to the other.”

Section 849

“It is presumed that the broker does not have the authority to accept payments or discharge debts under the concluded contract on behalf of the contracting parties.”

Liabilities of the Broker

1. The broker does not have the authority to receive payments or discharge debts on behalf of the contracting parties.
2. The broker is not liable for the performance of obligations under the contract for which they acted as an intermediary, except if they fail to disclose one party’s identity to the other.